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一、商品房预售纠纷评判依据1

法理依据1

（一）商品房预售与商品房现售的区别1

（二）销售商品房时，房地产开发商应具备的条件2

（三）商品房预售的条件3

（四）商品房预售许可证制度5

（五）商品房预售程序8

（六）商品房预售合同9

（七）预售商品房的产权过户条件10

（八）商品房再行转让10

（九）购买预售商品房的注意事项11

关键法条12

（一）《城市房地产管理法》（节录）12

（二）《城市房地产开发经营管理条例》（节录）13

（三）《商品房销售管理办法》（节录）14

（四）《城市商品房预售管理办法》（节录）14

二、商品房预售纠纷案例解析16

商品房预售应具备法定条件——什么样的商品房才可以预售？16

商品房预售的法律问题——开发商先签合同后取得预售许可证的如何处理？19

非正式购房合同的法律效力——未取得预售许可证就预售房屋如何处理？22

商品房的价格确定问题——开发公司擅自涨价如何处理？24

实际交付面积增加的问题——购房者如何避免陷入开发商设下的面积条款陷阱中？25

开发商减少约定面积的法律问题——面对“缩水楼”如何处理？27

期房买卖合同中的免责条款问题——开发商因不可控制事件迟延交房如何处理？29

按揭由谁办理应明确约定——首期款已交，不达到按揭贷款条件应怎么办？31

“认购意向书”的法律性质问题——销售商不愿退回定金如何处理？33

房屋销售合同无效的法律问题——开发商没有取得法定证件的售房行为如何处理？34

商品房销售中合同解除权问题——开发商迟延交付如何处理？36

商品房预售登记问题——预售合同签订后登记才能生效38

商品房预售再转让问题——预售房也可以再行转让39

一、商品房现售纠纷评判依据41

法理依据41

（一）商品房现售的条件41

（二）商品房现售条件证明文件备案44

（三）特殊商品房销售44

（四）商品房销售广告要求47

（五）商品房买卖合同48

（六）商品房价格的确定68

（七）商品房面积计算标准71

（八）商品房的预订款和规划设计变更要求74

（九）商品房销售代理77

（十）商品房交付时间与验收78

关键法条84

（一）《城市房地产管理法》（节录）84

（二）《城市房地产开发经营管理条例》（节录）85

（三）《商品房销售管理办法》（节录）87

二、商品房现售纠纷案例解析91

联建房屋的出售问题——联建房屋未交土地出让金是否可以向外出售？91

无售楼资质签订合同无效——开发公司对外销售商品房应遵循哪些原则？93

商品房的交付、装修、保修问题——交付的房屋与样板房不一致应如何处理？94

合同解除开发商应退回所收预付款——开发商把预付款写为定金的怎么办？96

地下停车场的所有权和使用权问题——开发商将承诺的车位转让第三人如何处理？98

商品房面积的确定——建筑面积是否包含公摊面积？99

建筑物区分所有权问题——商品房购买者随意处分与其他区分所有人共同使用的部分，应如何处理？101

“以租代售”形式的房屋销售的法律问题——不具备开发商资格也未取得房产证的对外销售房屋如何处理？102

商品房销售五证法律问题——未取得“五证”的商品房不能买？104

商品房抵押法律问题——抵押未注销的商品房不能再行抵押105

商品房广告法律问题——广告宣传与购房合同不一致怎么办？106

商品房合同法律问题——商品房买卖合同要签订标准合同文本107

商品房价格法律问题——房价依合同约定，擅自变更无效108

商品房交付法律问题——逾期交房可获得违约金109

商品房入住法律问题——入住必须查验“二书”111

一、公有住房和经济适用房买卖纠纷评判依据113

法理依据113

（一）公有房屋买卖113

（二）公有住房买卖116

（三）经济适用住房的买卖123

（四）安居工程住宅买卖126

（五）已购公有住房和经济适用住房上市出售130

关键法条133

（一）《城市公有房屋管理规定》（节录）133

（二）《城镇经济适用住房建设管理办法》（节录）135

（三）《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（节录）137

（四）《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》（节录）139

（五）《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（节录）145

（六）《财政部 国土资源部 建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（节录）149

二、公有住房和经济适用房买卖纠纷案例解析150

无效房屋买卖合同的认定问题——规避法律的房屋买卖合同的效力如何？150

划拨土地使用权及其房地产转让——非法转让划拨地上的房产的，应如何处理？153

违章建筑物的法律后果问题——违章建筑买卖合同如何处理？155

公有住房和经济适用房上市出售问题——已经享受一次房改优惠能否再次享受？157

集资房应按什么价出售——单位擅自定价如何处理？158

一、私有房屋和二手房买卖纠纷评判依据162

法理依据162

（一）私有房屋买卖162

（二）二手房的买卖170

关键法条173

（一）《城市私有房屋管理条例》（节录）173

（二）《城市房地产转让管理规定》（节录）174

二、私有房屋和二手房买卖纠纷案例解析176

共有人的优先购买权与承租人的优先购买权并存时的处理——出租的共有房屋分割时，谁享有优先购买权？176

房屋的双重买卖的法律问题——一房两卖如何处理？178

房屋所有权不能因改建、扩建而取得——代管人改建代管房的如何处理？182

共有房屋的出卖问题——一方共有人擅自出卖共有房屋如何处理？185

私有房屋的买卖问题——买卖私有房屋没有办理产权登记如何处理？187

如何区别房屋典当与买卖——本案是房屋典当，还是明典暗卖？188

无效房屋买卖合同的处理——购买房屋没有办理变更登记的如何处理？190

房改房买卖的法律问题——房主私下交易侵犯单位优先购买权的如何处理？194

一、房屋赠、互易和继承纠纷评判依据196

法理依据196

（一）房屋赠与196

（二）房屋互易203

（三）房屋继承206

（四）房屋赠与、互易和继承公证223

关键法条227

（一）《民法通则》（节录）227

（二）《贯彻执行〈民法通则〉若干问题意见》（节录）229

（三）《中华人民共和国继承法》（节录）229

二、房屋赠与、互易、继承纠纷案例解析230

房屋赠与的法律要件——本案是按赠与还是按继承处理？230

夫妻共同承租的房屋换房时必须夫妻共同同意——换房后又反悔的如何处理？232

房屋遗产的法定继承问题——丧偶儿媳是否有权继承公婆之房屋遗产？233

房屋遗产的遗嘱继承——被继承人留有数份遗嘱的，应如何处理？235

诉讼时效制度问题——父亲遗留的房屋应如何处理？236

一、房屋租赁纠纷评判依据239

法理依据239

（一）房屋租赁的含义及法律特征239

（二）出租房屋具备的条件240

（三）房屋租赁程序241

（四）房屋租赁合同246

（五）房屋转租255

（六）房屋租金257

（七）房屋出租修缮260

（八）出租房的出卖及交换262

（九）房屋出租治安管理规定及法律责任265

（十）租赁公有住房266

（十一）城镇廉租住房269

关键法条271

（一）《城市房地产管理法》（节录）271

（二）《城市房屋租赁管理办法》（节录）272

（三）《城市私有房屋管理条例》（节录）275

（四）《城镇廉租住房管理办法》（节录）276

（五）《租赁房屋治安管理规定》（节录）278

二、房屋租赁纠纷案例解析281

出租房的收回问题——承租人拒不腾退租房的如何处理？281

房屋转租的法律问题——承租人擅自转租如何处理？283

未定期限的房屋租赁合同的法律问题——承租人没有其他居住房屋如何处理？285

买卖和其他物权行为不破租赁——出租人不考虑承租人的优先购买权如何处理？287

租赁房屋的修缮问题——出租人嫌租金低而不履行修缮义务的如何处理？288

优先购买权及善意取得的法律问题——出租人强行收回出租房如何处理？291

房屋租赁中的租金问题——承租人拒付租金如何处理？292

城镇廉租房的法律问题——承租廉租房随便改变房屋结构的如何处理？294

公有房屋的承租问题——承租人私下转租、倒卖公房，如何处理？296

共有房屋的出租问题——共有房屋租赁须共有人同意298

房屋出租的合同问题——违反合同单方面提高租金无效299

承租人转租的问题——未经承租人同意，承租人不得擅自转租300

承租人的优先购买权问题——承租人是否有优先购买权？301

一、房地产抵押纠纷评判依据303

法理依据303

（一）房地产抵押权的设定303

（二）房地产抵押的范围306

（三）房地产抵押权的位序309

（四）房地产抵押权的实现309

关键法条311

（一）《城市房地产管理法》（节录）311

（二）《城市房地产抵押管理办法》（节录）312

（三）《个人住房贷款管理办法》（节录）321

（四）《住房置业担保管理试行办法》（节录）327

二、房地产抵押纠纷案例解析332

房地产抵押登记问题——抵押未办理登记如何处理？332

违法办理抵押登记抵押合同无效——登记机关违法办理登记如何处理？333

抵押权与租赁的法律关系问题——抵押权人实现抵押权时如何解决抵押物上的租赁关系？335

一、房地产中介服务纠纷评判依据338

法理依据338

（一）房地产中介服务机构条件338

（二）房地产中介服务人员资格341

（三）房地产经纪业务342

（四）房地产咨询业务345

（五）房地产估价业务345

关键法条348

（一）《城市房地产管理法》（节录）348

（二）《城市房地产中介服务管理规定》（节录）349

（三）《房地产估价师注册管理办法》（节录）354

（四）《城市房地产市场估价管理暂行办法》（节录）360

（五）《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（节录）364

（六）《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务收费的通知》（节录）368

（七）《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（节录）370

（八）《房地产经纪人执业资格考试实施办法》（节录）376

二、房地产中介服务纠纷案例解析378

提供房屋中介服务必须符合法定条件——把押金当作咨询费的如何处理？378

中介机构的服务必须依法进行——中介机构提供虚假信息的如何处理？379

误入开发商的陷阱怎么办——广告代理商发布虚假广告如何处理？381

定金的性质的法律问题——当事人对定金的处理另有规定的如何处理？383